مالکیت زمانی time share


ثبت نام در سایت    ورود به سیستم
اجازه


مالکیت زمانی time share

رده: + مجموعه مقالات / حقوق مدني / حقوق بين الملل خصوصی

قسمت نخست

کلیات :

مالکیت زمانی از لحاظ تاریخی یک نهاد کاملا نو می باشد و برای اولین بار در استفاده از رایانه ها مطرح شد چون پردازنده های مرکزی بسیار گران بود و این امکان وجود نداشت که به بیش از یک کاربر اجازه داده شود که بتواند بمنظور دریافت اطلاعات، دسترسی اختصاصی به رایانه داشته باشد و عمده وقت کاربران در استفاده از رایانه به وارد کردن داده ها می گذشت پس این پیشنهاد مطرح شد که کاربران متعدد بتوانند در استفاده از یک دستگاه رایانه مرکزی سهیم شوند بنابراین کاربران در اخذ اطلاعات از رایانه شریک شدند تا کاربران متعدد امکان استفاده از رایانه را بیابند.

مالکیت زمانی که در املاک وجود داشت شباهت زیادی به روش مالکیت زمانی در رایانه دارد و مالکیت سهم بندی شده در املاک مشاعی می باشد که مخصوص اوقات فراغت است که ابتدا در جوامع غربی و مکان هایی که دارای قابلیت توریستی و گردشگری می باشند ایجاد شد.

مالکیت زمانی را که در اصطلاح لاتین((time share)) گویند به معنای مالکیت نوبتی،استفاده نوبتی، بیع زمانی ، اجاره زمانی،حتی مهایات و تقسیم زمانی نیز تعبیر شده است.

معادل سازی این نهاد توسط متخصصین شرکت ((نارنجستان زیبای شمال )) صورت گرفت و کارشناسان اقتصادی شرکت مالکیت زمانی را انتخاب نمودند قرارداد مالکیت زمانی امکان استفاده افراد متعدد را از مال واحد در دوره های زمانی مشخص فراهم
می کند و این نوع مالکیت سلطه ی مالکانه و مالکیت را محدود به زمان استفاده و بهره برداری از ملک می سازد مثلا یک هفته از 52 هفته سال ، فرد یک اتاق هتل را خریداری می کند و در آن زمان تنها حق استفاده دارد.

اما از جهتی نیز مالکیت فرد دائمی و همیشگی است و پیوسته با گذشت دوره زمانی خاصی تکرار می شود ولی از جهت دیگر محدود و مقید به بعد زمان می باشد به عبارت دیگر قرارداد مالکیت زمانی ،مستلزم رابطه ای اعتباری و حقوقی میان مالک و مملوک و مالکان نسبت به یکدیگر می باشد در این قرارداد ملک بر اساس تنظیم بندی نوبتی و در بازه های زمانی متناوب و منظم در اختیار مالکین قرار می گیرد .

نمونه هایی از مشارکت زمان بندی شده در فرهنگ ایران از دیر باز وجود داشته است کشاورزان در بهره برداری از آب قنات ها و چاه های کشاورزی به طور مشاع مالکیت داشته و هر یک متناسب با سهم خود در زمانی معین از آب باغ ها و اراضی شان استفاده می نمودند اما استفاده از مالکیت زمانی در صنعت گردشگری ایران از از سال 1370 بود که تحول بزرگی را طی چند دهه اخیر در کشورهای پیشرفته صنعتی ایجاد نموده است. قرابت و نزدیکی مالکیت زمانی با عقود تملیکی و ناقله عین و منافع نظیر (بیع،صلح) بیشتر است و نزدیک ترین عقد از عقود تملیکی که با مالکیت زمانی مشابهت فراوانی دارد ،بیع است. اما تفاوت بیع با مالکیت زمانی صرفا در مفهوم دوام و استمرار و عدم تقطیع مالکیت در بیع و متناوب و دوره ای بودن آن در مالکیت زمانی است. بنابراین مالکیت زمانی مفهوم بیع مصطلح را ندارد ولی می تواند یکی از انواع بیع باشد که در این زمان در عرف ایجاد شده است و باید جایگاه قانونی پیدا کند.


(بخش دوم)

تصور مالکیت در ( time share )‌ مالکیت زمانی

 

1) با عنایت به اوصاف مالکیت از جمله انحصاری بودن، مطلق بودن و دائمی بودن آیا مالکیت زمانی می‌‌تواند به عنوان یکی از شاخه های مالکیت مورد قبول قرار گیرد؟

2) آیا قرارداد مالکیت زمانی از نظر شرع و قا نون صحیح می باشد؟

در مالکیت زمانی؛ ملک متعلق به همه مالکان زمانی است النهایه هریک از مالکان در نوبه خود به نحو مستقل و انفرادی حق تصرف و انتفاع دارد.

مطلق بودن مالکیت قیدهایی دارد که از جمله آنها لاضرر است که هریک از مالکان باید ضمن تصرف در ملک، حقوق سایرین را مورد نظر قرار دهند و قاعده لاضرر را مراعات کنند وگرنه دارای مسئولیت مدنی می باشند.

اثر عقود تملیکی انتقال مالکیت به منتقل الیه به صورت دائمی است ولی در مالکیت منفعت (عقد اجاره) باید زمان قید شود وگرنه عقد باطل است و استثنایی بر عقود تملیکی است و اکنون نیز عقد مالکیت زمانی به این استثنا پیوسته است اما با دقت مشخص می‌شود که عنصر دوام نیز وجود دارد چون مالکیت در تقاطع زمانی هر شخص علی الدوام مختص هر کدام از مالکین است.

این تأسیس حقوقی که تحدید و تقیید مالکیت را به دنبال دارد با ارا ده وخواست مالک تحقق می یابد و قیدی تحمیلی نیست و چون مالکیت مفهومی اعتباری است تحقق و عدم تحقق مفاهیم اعتباری و اطلاق تقیید آنها تابع اراده اعتبار کننده است و مفهوم مالکیت در فقه به گونه ای تبیین نشده که ملازم با اطلاق و دوام باشد پس اعتبار کننده می‌‌تواند بدون هیچ منعی مالکیت را مقید به زمانی خاص بنماید.[1]

این نوع قرارداد مورد تأیید عقلاست و با توجه به ضرورتهای اجتماعی بین مردم رواج یافته است و تنها معاملاتی مورد تأیید شارع نیست که غرری باشد و چون مالکیت زمانی معامله معوض و تملیکی است مورد تأیید شارع قرار می گیرد و مخالف نظم عمومی و اخلاق حسنه نیز نیست و می‌‌تواند در قالب ماده 10 مورد استفاده قرار گیرد و ریشه عرفی هم دارد و از سالیان دور استفاده زمانی از آب نهر رایج بوده و الان نیز در روستاها رواج دارد و در سالهای اخیر هتلداری به روش مالکیت زمانی در چند نقطه ایران رواج یافته و عرف آن را مقبول
می داند و پذیرفته است.

برخی می گویند معاملات را نباید از مخترعات شرع شمرد زیرا مبنای آنها نیاز مردم به مبادله کالا و منافع و گاه نقل آن اموال بدون عوض است.[2]

در حفظ حالت اشتراک درعین و منافع و بهره مندی از مزایای شرکت و درعین حال استفاده استقلالی از مال بر پایه تسهیم زمانی، شائبه غرر و کینه و عداوت و منازعه احتمالی وجود ندارد[3] تا معامله غرری محسوب شود و طبق شرع باطل باشد.

طبق قاعده ما حکم به الشرع حکم به العقل و ما حکم به العقل حکم به الشرع وحدیث نبوی الناس مسلطون علی اموالهم و ماده 30 ق.م که یکی از جلوه هایی اعمال سلطه و انجام تصرف است .

فرد می‌‌تواند با مقید کردن مالکیت به زمان، ازحق خود صرف نظر کند ، زیرا مالکیت از امور اعتباری است و نحوه اعتبار آن به دست معتبر، که همانا مالک است می باشد.

علاوه بر این در مالکیت زمانی ،مالکیت به طور دائمی منتقل می‌شود، النهایه حسب اشتراط حین العقد، برخورداری مالک از ملک مشترک با توجه به توافق به عمل آمده در مقطعی از زمان به صورت کامل بوده و در مقاطعی دیگر متعلق به سایر مالکان مشترک خواهد بود.

برخی فقها در استفتائی که در خصوص بیع بودن مالکیت زمانی مطرح شده است می فرمایند : عقد بیع مشروط به مهایات در منفعت و انتفاع می باشد که مهایات تقسیم منافع به اجزاء و یا زمان است مثلا اگر در خانه ای دو نفر شریک باشند و به اجاره بدهند از قرار ماهی 100 تومان و یک شریک در یک ماه 100 تومان را بگیرد و شریک دیگر در ماه دیگر صد تومان را بگیرد این را تقسیم منافع به زمان گویند.[4]

برخی آن را بیعی می دانند که به خاطر نیازها و ضرورت ها درعرف محل رایج شده است و عمل به آن اشکال ندارد. برخی این معامله را به عنوان بیع یا صلح یا عقد مستقل می دانند. برخی آن را بیعی میدانند که بخاطر نیازها و ضرورت معاد در عرف محلی رایج شده است و عمل به آن اشکالی ندارد. برخی این معامله را به عنوان بیع یا عقد مستقل جایز می دانند.[5]

 

مرکز تحقیقات فقهی قوه قضائیه در سال 1377 استفتایی از جمعی از فقیهان و مراجع تقلید نمود متن استفتا بدین قرار است[6] :

در بخش عقود ، فروش یک ملک به صورت زمانی به چند نفر چه حکمی دارد؟ (مثلاً ملکی به چهار نفر فروخته شده، این ملک در هر فصل سال در اختیار مالک همان فصل است که خودش استفاده کند یا اجاره دهد و یا...)

گروهی فروش ملک به صورت زمانی را صحیح نمی دانند.استدلال آنها این است که در بیع متعارف که شارع مقدس امضا کرده است. تملیک مال با تمام شئون و زمان است و این نوع مالکیت زمانی نمی تواند بیع باشد.

در عقد بیع معلق نبودن شرط است و تمسک به عام در شبهه مصداقیه جایز نیست یعنی باید قصد کند که ملکیت از حین عقد تحقق یابد و تعلیق به زمان آینده صخیح نیست.وقتی چیزی ملک مشتری شد در غیر صورت فسخ همیشه در اختیار او بوده و به غیر اختیار او از ملک او خارج نمی شود.[7]

گروهی فروش ملک به صورت زمانی را مشروع نمی دانند ولی اجاره چون موجب مالکیت منافع می شود به صورت زمانی صحیح است و به عنوان اجاره زمانی بی اشکال است.[8]

گروهی می گویند :مالکیت زمانی به صورت بیع مشاع جایز است.

کسی که ملکی را به چهار نفر بر وجه مشاع می فروشد نمی تواند برای همیشه در کیفیت تصرف از آنها سلب اختیار کند ولی مالکین می توانند در کیفیت تصرف با یکدیگر توافق کنند. مثلا بعد از خرید در ضمن عقد خارج لازمی شرکا شرطی قرار دهند که در هر فصل یکی از شرکا از سهام دیگران تا مدت معین استفاده کند یا سهم مشاع خود را تا مدتی معین به دیگران اجاره دهد.[9]

برخی نیز نظر بر این دارند که اگر مالک اولی زمین را به چهار نفر بفروشد ولکن شرط بگذارد که در هر فصل یکی از آنها استفاده کند این شرط خلاف کتاب و سنت نیست.[10]

برخی این نوع معامله را بیع مشروط می دانند و مبنای آن را اوفوا بالعقود می دانند که پیمانهایی عقلایی خالی از موانع شرعی است و از نظر شرع درست است.[11]

برخی آن را بیع مشروط به مهایات در منفعت و انتفاع می دانند.[12]

برخی فروش ملک را به این نحو صحیح می دانند و استدلال آنها این است که معمولاً معاملات از نظر شرع امضایی است و تأسیسی و تعبدی نمی باشد اگر معامله جدیدی حسب شرایط زمان به وجود بیاید که حتی هیچ یک از عناوین فعلی معاملات بر آن صدق نکند و عقل آن را تایید کند و شارع به طور خاص یا عام آن را رد نکرده باشد صحیح و معتبر و ممضی خواهد بود مثل بیمه در اشکال گوناگون آن. با توجه به این مقدمه، بیع زمانی که در سوال آمده یک معامله صحیح عقلایی است که خریدار نسبت به ملک در ‌آن فصل مالک است و هر نوع انتفاع مالکانه می تواند ببرد و علاوه بر از استفاده شخصی حق فروش یا اجاره و ... را دارد . در این مالکیت فرد در تمام سال ها در همان زمان معین مالک است و خروج از ملک او یا عدم دخول (ورود) در ملک او در قطعه بعدی زمان، مانع از مالکیت او در طول سالها، در همان قطعه زمانی نیست. اگر بگویند که این بیع مانع از صدق عرفی تملک متعارف در بیع و شراء است مانع از صدق یک قرارداد و داد و ستد عقلایی جدید نیست که شارع آن را رد نکرده و عقلاء آن را حق و صحیح می دانند و عموم آیه شریفه شامل آن خواهد بود .[13]

مرکز تحقیقات قوه قضائیه استفتایی در همین زمینه از مراجع تقلید کرد.در این استفتا از مشروعیت قرارداد بیع زمانی در قالب عقد بیع ، عقد صلح و عقدی مستقل پرسش شده است.

برخی می گویند این در واقع نوعی بیع است که در عصر ما به وجود آمده است به خاطر نیازها و ضرورتها و هر گاه در عرف محل رایج شده باشد عمل به آن اشکالی ندارد و مشمول احل الله البیع و سایر ادله بیع است.[14]

بیشتر مراجع معاصر در پاسخ به استفتای سال 82 انعقاد این قرارداد را در قالب عقدی مستقل و جدید مشروع و جایز شمرده اند و حضرات آیات فاضل لنکرانی ، بهجت،مکارم شیرازی و موسوی اردبیلی تحقق آن را در قالب بیع جایز دانسته اند و تنها حضرات آیات نوری همدانی،سیستانی و صافی گلپایگانی به طور صریح با آن مخالفت کرده اند.

بنابراین نتیجه می گیریم که در مورد مفهوم مالکیت شارع بیان خاصی ندارد و تشخیص این امور را به عرف و عقلا واگذار کرده است بنابراین موقت بودن مالکیت هیچ منافاتی با طبیعت مالکیت ندارد و هیچ مانعی در راه تصور مالکیت موقت نیست چون مالکیت امری اعتباری است که قابل زمان بندی شدن و تقیید و یا حتی تحدید به زمان است[15].

 

 

بخش سوم

اسباب ایجاد مالکیت زمانی

بند اول: عقود معین

الف )‌ بیع

عقد بیع مهم ترین عقد تملیکی است ، ماده ی 338 ق. م در تعریف عقد بیع آورده است :

(( بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم . )) بنابراین عقد بیع از عقود تملیکی و معوض است و بایع مبیع را در مقابل ثمن به مشتری تملیک می کند در عقد بیع عین مال ( عین و منفعت ) مورد معامله قرار می گیرد و از اجاره که تملیک منفعت است متمایز است و عقد بیع عقدی لازم است و از عقود جایز متمایز می شود.

از دیگر ویژگیهای بیع دوام است ، البته غالب فقها هیچ اشاره ای به آن نکرده اند . ولی آنچه باعث تردید در تحصیل مالکیت زمانی از طریق عقد بیع شده است ویژگی دوام بیع است .

میدانیم که بیع و سایر عقود دارای مفهوم عرفی بوده و شارع مقدس درباره آنها تأسیس خاصی ندارد ، به همین جهت برای تعریف بیع باید به موارد صدق آن در عرف مراجعه کرد ، چرا که شارع مقدس نیز دراین موارد بر طبق محاورات عرفی سخن گفته است . پس مرجع مهم مبانی این اصطلاحات و موارد تطبیق آن با عرف است.[1]

بعضی فقها بر این نظرند که عنوان بیع در عرف تنها بر بیع مطلق یعنی غیر موقت صادق است و بیع موقت اساسا مصداق بیع مطلق نیست و از اصطلاح بیع عرفی خارج است.

برخی می گویند اگر صدق عرفی عنوان بیع بر چنین معامله ای مشکوک باشد نمی توان آن را از مصادیق بیع دانست . لذا با وجود تردید در بیع بودن چنین معامله ای نمی توان برای اثبات آن به عمومات تمسک کرد .

برخی دیگر از فقها در این باره معتقدند که معنا و مفهومی برای تملیک موقت قابل تصور نیست زیرا مبنای بیع خانه این است که بایع خانه خود را به صورت ابدی و غیر مقید به زمان به دیگری تملیک کند ، بنابراین بیع و تملیک موقت صحیح نیست.[2]در جایی دیگر بر این نظرند که آنچه در عقد بیع انشاء می‌شود از حیث زمان مطلق می باشد و بایع در عقد بیع، مالکیتی مطلق و همیشگی را انشاء می کند .[3] از آنجا که احراز صدق عرفی عنوان بیع بر قرارداد شرط اولیه حکم به صحت عقد بیع است ، لذا بیع موقت را نمی توان نوعی بیع دانست و حکم به صحت آن داد و در صورت شک نیز نمی توان بیع موقت را از مصادیق بیع دانست ، لذا تحلیل قرارداد مالکیت زمانی تحت عنوان عقد بیع ، نادرست و غیر قابل قبول است . پس قرارداد مالکیت زمانی اساسا نوعی بیع مصطلح نیست . بلکه نوعی توافق و قرارداد ویژه است .

در پاسخ باید گفت که در مراجعه به فقه ، فقهای شیعه دوام را در تعریف بیع وارد نکرده اند، بنابراین قرارداد بیع زمانی تحت عموماتی همچون احل الله البیع قرار می گیرد و نادر بودن و یا فقدان بعضی مصادیق در زمان شارع مانع از شمول لفظ نسبت به آنها نمی گردد بنابراین مالکیت زمانی که امروزه ایجاد شده می تواند قابل پذیرش باشد هرچند درزمان شارع وجود نداشته است.

برخی در پاسخ به استفتائی در خصوص مالکیت زمانی گفته اند : این در واقع نوعی بیع است که در عصر ما به وجود آمده ( به خاطر نیازها و ضرورت ها ) و هر گاه درعرف محل رایج شده باشد عمل به آن اشکالی ندارد و مشمول احل الله البیع و سایر ادله بیع است .

اصاله الاطلاق نیز می تواند این ارتکاز عرفی در خصوص دوام را حل کند ، یعنی در صورت شک در وجود قید دوام در بیع، اصاله الاطلاق شک در وجود قید را زایل می کند و در ماده 338 قانون مدنی نیز شرط دوام در تعریف بیع در تقدیر گرفته نشده است ، یعنی شرطی در خصوص بیع دایر بر دوام نشده است . علاوه براین در قوانین خارجی نیز شرط دوام ملاحظه نشده است.

مثلا ماده 1582 قانون مدنی فرانسه بیع توافقی است که به موجب آن احد از متعاقدین ملتزم به تسلیم مبیع می شود و متعاقد دیگر به پرداخت ثمن ملتزم می گردد. بنابراین مالکیت زمانی را در قالب عقد بیع می توان محقق ساخت و منتفی شدن آن در دوره های زمانی متفاوت لطمه ای به حق مالکیت صاحب آن وارد نمی نماید.

 

ب : صلح

در حقوق وسیله ای که برای احترام به اراده طرفین دردست بود عقد صلح نام داشت . افراد می توانند در قالب صلح توافق کنند بی آنکه آثار خاص و استثنایی آن عقد معین را داشته باشد (758ق.م) .صلح قالب مشترکی است برای همه معاملات که شرایط عمومی قراردادها را لازم دارد ، ولی آثار خاصه بر آن بار نمی شود.

عقد صلح به عنوان یک عقد بی نام خلاء نیازمندی های قراردادی را درطول قرون متمادی پر کرده است و هم اکنون هم با توجه به اسناد و قراردادهای راجع به صلح همان نقش را در جامعه ما با قدرت بیشتر ایفا می کند.[4])) و (( عقد صلح اگرچه نتیجه بیع را دارد اما مالکیت منتقل شده در آن قابل تقیید به زمان است و مشروط به دوام نیست و تملیک عین به عوض در این قالب حاصل می شود . البته عقد صلح از عقود معینه محسوب می شود ولی قانونگذار دست طرفین عقدرا باز گذاشته و تنها عقدی است در عقود معین که اصل آزادی اراده در آن وارد شده است و توجه قانونگذار به اراده طرفین در کلیه عقود معین در قالبی تحت عنوان صلح تجلی یافته است . بنابراین نباید عقدصلح را عقدی بی نام دانست و با وجود ماده 10 نیازی به وجود عقد صلح احساس نکرد و عقد صلح عنوانی است که باید به طور صریح یا ضمنی از طرف طرفین انتخاب شود و برای تجلی حاکمیت اراده تأسیس شده است . در حالی که ماده 10 حکایت از لزوم قرارداد خصوصی صرف نظر از هر گونه قالب ویژه است و دامنه ای گسترده دارد.[5] ))

با توجه به حدیث نبوی (( الصلح جایز بین المسلمین الا صلحاً احل حراماً او حرم حلالاً[6] و عدم انکار مالکیت موقت در فقه و با توجه به قاعده تسلیط و نحوه تصرف املاک و اختیار و انتخاب مالک و رضایت وی صلح صحیح است . بنابراین ، با عقد صلح هرگونه قرارداد و معامله جدید و نو پیدایی را که امکان اندراج آن تحت هیچ یک از عقود شناخته شده و معین نیست و با قوانین و قواعد کلی و آمره در معاملات منافات ندارد می توان محقق ساخت به همین جهت به این عقد لقب سید العقود را داده اند. عقد صلح به اعتقاد بعضی از فقها عقدی است که برای قطع کشمکش و رفع نزاع تشریع شده است
.[7]اما برخی دیگر از فقیهان این تعریف را تنها بیان کننده حکمت تشریع عقد صلح می دانند نه علت آن [8] بر این اساس می توان گفت مشروعیت عقد صلح تنها مواردی نیست که نزاع یا اختلافی رخ نموده باشد ، بلکه به عنوان عقد مستقل در کنار عقود دیگر مشروع و معتبر است. ظاهراً فقهای شیعه متفقاً چنین دیدگاه موسعی را در مورد عقد صلح دارند.[9]دیدگاه موسع فقیهان به عقد صلح موجب شده است که این عقد به عنوان وسیله ای برای ایجاد انواع قراردادها و حاکمیت اراده به کار گرفته شود و حتی عنوان سید عقود رابر خود گیرد. زیرا با توجه به عدم محدودیت موضوع صلح، هر گونه قرارداددی را مادام که مخالف احکام قانون نباشد می توان در قالب عقد صلح ایجاد کرد [10] این مسأله موجب گردیده که فقها در صورتیکه قراردادهای ناشناخته را قابل تطبیق بر هیچ یک از عقود معین نبینند ، انعقاد آن را از طریق عقد صلح جایز و ممکن بدانند.

در استعلام از فقها در مورد وضعیت فقهی مالکیت زمانی نظر ایشان در مورد وضعیت انعقاد این عقد در قالب عقد صلح سوال شده است و پرسش این است : (( باتوجه به عدم تبعیت عقد صلح در احکام و شرایط از سایر عقود ، آیا می توان مالکیت زمانی را در قالب عقد صلح ابتدایی منعقد کرد ؟))

برخی معتقدند این معامله را به عنوان بیع یا صلح یا عقد مستقل می توان محقق ساخت و از نظر شرعی اشکالی ندارد اما هنگام معامله باید برای استفاده هر یک از افراد ضوابط تعیین شود تا موجب اختلاف نگردد.[11] و برخی فقها آن را بدون اندراج شرط صحیح می دانند و تنها آیت ا... صافی گلپایگانی آن را صحیح نمی داند.

 

 

 

بخش چهارم

بند دوم : عقود نامعین

معاملات از نظر شرع امضایی هستند و تأسیسی و تعبدی نمی باشند.[1] بنابراین می توان چنین استنباط کرد که هر قراردادی که در عرف مصداق عقد دانسته شود معتبر و لازم الوفاست ، همانطور که گفتیم بعضی از فقهای متقدم نیز تمسک به عمومات را برای اثبات صحت و اعتبار قراردادهای نامعین مجاز دانسته اند .

بنابراین نقش شارع در معاملات نقش امضایی است و با جمله « اوفوا بالعقود » تمام آنچه را نزد مردم و در عرف بازار رواج دارد ، امضا کرده است . پس با توجه به ماده 10 قانون مدنی و نیز اصل آزادی قراردادها در فقه می توان صحت آن را اثبات کرد .

در مورد پیشینه تاریخی ماده 10 قانون مدنی که بیانگر آزادی انعقاد قراردادهاست ، اختلاف آراء فراوان است ، به این جهت که بعضی از حقوقدانان معتقدند که ماده مذکور به پیروی از نظر حقوقدانان اروپایی وضع شده است.[2] در مقابل ، عده ای دیگر عقیده دارند که ماده 10 قانون مدنی نسخه ثانی گفته فقیهان است.[3] ولی با این وجود به نظر می رسد که ماده 1134 ق . م فرانسه نیز الهام بخش نویسندگان ق . م قرار گرفته است .[4]

برخی می گویند : (( قراردادی که مورد آن انتقال مالکیت عین به صورت زمان بندی شده به چند نفر است ، از یک طرف یکی از اقسام عقودی است که قالب هیچ یک از عقود معین را نداشته و نیز از مصادیق عقودی است که در ماده 10 ق . م به نام قراردادهای خصوصی معرفی شده و از طرف دیگر هیچ مانع قانونی و دلیل حقوقی اعتبار آن را نفی نمی کند . بنابراین ، قرارداد مزبور را در صورتی که مخالف مقررات نباشد باید از حیث شمول قراردادهای معتبر صحیح و لازم الاتباع دانست .[5]

برخی فقها در دفاع از اصل آزادی قراردادها به اصل تسلیط استناد جسته و اعتقاد دارند که لازمه مسلط بودن بر اموال این است که همه قراردادهای راجع به آن نیز به اجمال درست باشد به بیان دیگر ، معنی تسلط مردم بر اموالشان این است که می توانند هر تصرفی را که مایلند در آن بکنند.[6] ))

حقوقدانان نیز بر این عقیده اند که به مقتضای اصل، مالک حق هر گونه تصرفی در مالکیت خود داشته و تقیید آن بر خلاف اصل است و لذا وجود قید محتاج به اثبات و تابع دلیل خواهد بود .[7]

استفتا از فقیهان معاصر به عمل آمد که آیا می توان این قرارداد را که فاقد منع عقلی و عرفی و شرعی است به عنوان عقدی جدید و مستقل پذیرفت ؟ پاسخ آن به شرح زیر است :

برخی می گویند این عقد جدید ( مالکیت زمانی ) می تواند به عنوان عقد بیع مشروط به مهایات در منفعت و انتفاع باشد .

برخی آن را نوعی بیع می دانند که در عصر ما به دلیل نیازها و ضرورت ها بوجود آمده است و هر گاه در عرف محل رایج شده باشد عمل به آن اشکالی ندارد و مشمول احل الله البیع و سایر ادله بیع است .

برخی می گویند این معامله را به عنوان بیع یا صلح یا عقد مستقل می توان محقق ساخت و از نظر شرعی اشکالی ندارد و تقسیم ملک به حسب زمان نیز اشکالی ندارد و شرعا جایز است ، اما هنگام معامله باید برای استفاده هر یک از افراد ضوابطی تعیین شود تا موجب اختلاف نگردد .[8]

در نتیجه با توجه به دیدگاه فقهای معاصر و اینکه مالکیت زمانی سنخی از مالکیت است ، عقود تملیکی توان حمل این نوع مالکیت را دارند و محقق ساختن مالکیت زمانی به عنوان بیع یا صلح یا عقد مستقل فاقد اشکال است ، و چون مالکیت زمانی نوعی مالکیت است ؛ انتخاب عقود معین به ویژه عقد بیع مشروط به مهایات ارجح است و از طرفی قانون مدنی انواع عقد بیع را احصاء نکرده است و فقط به ذکر مصادیقی از آن پرداخته است مانند بیع مطلق، مشروط ، موجل، نقد یا حال و بیع خیاری و فضولی و ....

اکنون اگر ما قرارداد مالکیت زمانی را با توجه به مشترکات آن با عقد بیع در قانون مدنی، نوعی عقد بیع بدانیم و برای تمایز با سایر عقود و انواع عقد بیع ، آن را مالکیت زمانی بنامیم و مسئولین به تصویب قانونی در این خصوص بپردازند ، مشکلات از پیش رو برداشته می شود . اول: اینکه نوع عقدی که خریدار و فروشنده در مالکیت زمانی منعقد کرده اند مشخص می شود ؛ دوم : قانونگذار نیز می تواند برای حمایت طرفین به قانونگذاری بپردازد ؛ سوم : در صورت بروز اختلاف میان طرفین (خریدار و فروشنده) یا مالکان ، قاضی می داند که مسئله رسیدگی به اختلاف را تحت حمایت و حاکمیت کدام قانون قرار دهد.

 

 

 

 

بخش پنجم

نحوه اجرای مالکیت زمانی در ایران

روش اجرایی مالکیت زمانی به این شکل است که یک مجموعه اقامتی و یا هتل زمان بهره برداری از اتاق‌ ها و سوئیت‌های خود را به واحد‌های مشخص تقسیم کرده و آن را واگذار می‌کند و خریداران در حقیقت مالک یک و یا چند زمان در آن هتل و یامرکز اقامتی می‌باشند .

برای انطباق این نهاد حقوقی با سیستم حقوقی ایران و قوانین موضوعه می‌توان از دو روش استفاده کرد:

1) طرفین قرارداد می توانند مطابق ماده 10 قانون مدنی این نوع قرارداد را تنظیم کنند و در متن قرارداد زمان استفاده و مدت آن و سایر شرایط قرارداد را تصریح کنند .

2) یا این عمل حقوقی را با یکی از عقود معین انطباق دهند. مالکیت زمانی قابل انطباق با عقد بیع است ، اما اگر فقط حق بهره برداری از منافع ملک مدنظر باشد بدون اینکه طرفین بخواهند مالکیت عین را بدست آورند می‌توان این نهاد حقوقی را با یکی از عقود اجاره یا عقد صلح منافع منطبق کرد. به نظر می‌رسد با توجه به این که عقود معین حاصل تلاش عالمان حقوق بوده و شرایط آن در قانون مدنی و سایر قوانین ذکر گردیده است ، و به گونه ای است که اختلافات حاصله فی مابین را به حداقل می‌رساند استفاده از عقود معین راه‌حل مناسبی برای انطباق این نهاد با سیستم حقوقی ایران است .

نکته ای که باید به آن اشاره کرد این است که در صنعت گردشگری و فعالیت‌های هتلداری هیچ هتلداری نمی‌تواند در فعالیت به صورت مالکیت زمانی، عین مال را واگذار کند و فقط حق انتقال منافع اتاق‌ها و سوئیت‌های هتل را دارد . بنابراین، در این رشته از فعالیت اقتصادی فقط می‌توان از دو عقد اجاره یا صلح منافع استفاده کرد .

برای پی بردن به نحوه فعالیت هتلداری به تعریف هتل یا مهمانخانه می‌پردازیم :

هتل مکانی عمومی برای اقامت مسافران است به نحوی که از منافع اتاق‌ها و ویلاها و محوطه هتل در طول مدت اقامت بهره‌مند می‌شوند و مالک هتل موظف به ارایه خدماتی در طول اقامت آنان است که برحسب نوع خدمات ارائه شده سازمان میراث فرهنگی صنایع دستی و گردشگری اقدام به درجه‌بندی آن می‌کند .

با توجه به تعریف هتل ، مالک هتل به هیچ عنوان نمی تواند عین اتاق ها را واگذار کند ، زیرا با واگذاری عین، مالک هتل برای آن قسمت از هتل واگذار شده تغییر یافته و مسولان مربوطه می‌توانند نسبت به لغو مجوز هتلداری حداقل برای آن قسمت از هتل واگذار شده اقدام کنند ، زیرا با واگذاری عین، مالک قبلی، موظف به ارائه هیچ گونه خدماتی نبوده و شرایط هتلداری از وی سلب می‌شود و مالک جدید نیز در قبال مراجع مختلف هیچ‌گونه مسوولیتی نداشته و به دلخواه خود می‌تواند نسبت به اداره اتاق مربوطه اقدام کند و مراجع مختلف نیز نمی‌توانند کنترل ونظارتی بر اعمال مالک جدید داشته باشند.

بنابراین ، واگذاری عین به هر نحو منتفی است و چنانچه متقاضی قصد استفاده به صورت مالکیت زمانی در مدت معین را داشته باشد ، در قالب عقد اجاره نسبت به واگذاری منافع در زمان معین ادواری اقدام می‌شود ، اگر طرفین قصد واگذاری حق استفاده به صورت دائم را داشته باشند در قالب عقد صلح منافع نسبت به تثبیت حق به صورت دائم اقدام می‌شود .

شرکت‌هایی که دارای مجوز هتل‌داری هستند از قبیل شرکت نارنجستان زیبای شمال چون قانوناً با واگذاری عین تمام یا قسمتی از املاک مجوز هتل‌داری آنها مخدوش می‌شود فقط نسبت به صلح منافع به طور قطعی اقدام می‌کند که در این مورد نیز طی سند رسمی انتقال، یا سند عادی دیگر بین مالکین، منافع ملک، نحوه و زمان استفاده از حق مالکیت مشاعی منافع را تعیین تکلیف می‌کنند و انتقال می‌دهند.

اما شرکت‌هایی که فاقد مجوز هتل‌داری هستند از قبیل شرکت آبادگران نسبت به واگذاری عین مشاعی ملک اقدام می‌کند که طی سند رسمی انتقال یا سند عادی دیگر بین مالکین، زمان استفاده از حق مالکیت مشاعی تعیین شده است . در این حالت نسبت به خرید اموال منقول مورد نیاز نیز به طور مشاعی اقدام می‌شود.

مالکیت زمانی در تمام کشورهای غربی به عنوان یک پدیده جدید حقوقی پذیرفته شده است و در قوانین کشورها جایگاه مناسبی دارد در ایران نیز این واقعیت ملموس وجود دارد و لازم است قانونگذاران مقرراتی را برای این پدیده حقوقی جدید وضع کنند .

رای وحدت رویه

به استناد ماده واحده مربوط به وحدت رویه قضائی مصوب 1328 دادستان کل همانند رئیس قوه قضائیه و رئیس دیوانعالی کشور در صورتی که آراء متناقض از شعب دیوان صادر شود درخواست رسیدگی به موضوع را در هیات عمومی مطرح خواهد نمود. ماده 270 آ.د.ک مصوب 1378 مقرر داشته: « هرگاه در شعب دیوانعالی کشور و یا هریک از دادگاهها نسبت به موارد مشابه اعم از حقوقی،کیفری و امور حسبی با استنباط از قوانین آرای مختلفی صادر شود رئیس دیوانعالی کشور یا دادستان کل کشور به هر طریقی که آگاه شوند مکلفند نظر هیات عمومی دیوانعالی کشور را به منظور ایجاد وحدت رویه درخواست کنند».

رای اصراری

مدیر دفتر دادگاه صادرکننده رای فرجام خواسته یک نسخه از دادخواست و پیوستهای آن را برای فرجام خوانده ارسال می دارد تا حسب مورد ظرف 20 روز یا 2 ماه پاسخ دهد و پس از انقضای مهلت، پرونده فرجام خواهی را همراه با پرونده مربوط به رای فرجام خواسته به دیوانعالی کشور ارسال می دارد و پس از وصول پرونده به دیوانعالی کشور رئیس دیوان یا یکی از معاونان وی آن را با رعایت نوبت و ترتیب وصول به یکی از شعب دیوان ارجاع می نماید. دیوانعالی کشور در صورت نقض رای فرجام خواسته جز در مورد نقض بلا ارجاع باید امر را به مرجع قضایی هم عرض دادگاه صادرکننده ارجاع نماید زیرا دیوانعالی کشور نسبت به ماهیت قضاوت نمی نماید تا بتوانند راسا رای مقتضی صادر کند. بموجب ماده 406 ق.آ.د.م :« دادگاه مرجوع الیه با لحاظ رای دیوانعالی کشور و مندرجات پرونده، اگر اقدام دیگری را لازم نداند بدون تعیین وقت رسیدگی کرده و مبادرت به انشای رای می نماید والا با تعیین وقت و دعوت از طرفین اقدام لازم را معمول و انشاء رای خواهد نمود" . در این ماده آمده است که دادگاه مرجوع الیه با لحاظ رای دیوانعالی کشور مبادرت به انشای رای می نماید بنابراین در صدور رای مکلف به تبعیت از دیوانعالی کشور نمی باشد و بموجب ماده 48 ق.آ.د.م می تواند با استدلالی متفاوت رای اصراری صادر کند یعنی رایی صادر کند که مطابق رای منقوض باشد ملاحظه می شود که رای اصراری از دادگاه صادر می شود ولی رای وحدت رویه را دیوانعالی کشور صادر می نماید و چنانچه نسبت به رای اصراری فرجام خواهی به عمل آید پرونده مجددا به یکی از شعب دیوانعالی کشور ارجاع می شود شعبه مرجوع الیه در صورتی که استدلال دادگاه صادرکننده رای اصراری را بپذیرد آن را ابرام می نماید اما در صورت عدم پذیرش استدلال دادگاه صادرکننده رای از ابرام آن مستدلا امتناع می نماید اما حق نقض آن را نیز ندارد و پرونده باید در هیات عمومی شعب حقوقی دیوانعالی کشور مطرح شود در صورتی که هیات عمومی مزبور استدلال مندرج در رای اصراری را موافق تشخیص دهد نسبت به ابرام آن اقدام می نماید اما اگر نظر شعبه دیوانعالی کشور مورد ابرام قرار گرفت حکم صادره نقض و پرونده به شعبه هم عرض دیگری ارجاع خواهد شد دادگاه مرجوع الیه مکلف است طبق استدلال هیات عمومی دیوانعالی کشور حکم مقتضی صادر می نماید و این حکم در غیر موارد مذکور در ماده 326 قطعی می باشد.

منبع- نویسنده: دانشنامه حقوق - http://lawwiki.ir

لایک و ارسال این مطلب در فیس بوک
ارسال این مطلب به یک دوست : File engine/modules/imp.send.news/send_news.php not found.
بازدید کننده گرامی ، شما به عضویت سایت در نیامده اید.
پیشنهاد می کنیم در سایت ثبت نام کنید و یا وارد سایت شوید.

دیدگاه شما
نام شما:
ایمیل (منتشر نمی‌شود) (لازم):
پررنگ کج خط دار خط دار در وسط | سمت چپ وسط سمت راست | قرار دادن شکلک قراردادن لینکقرار دادن لینک حفاظت شده انتخاب رنگ | پنهان کردن متن قراردادن نقل قول تبدیل نوشته ها به زبان روسی قراردادن Spoiler
سوال:
دو بعلاوه دو (به عدد)   پاسخ:
اشتراک ایمیل 

شما می توانید با ارسال ایمیل خود ، بصورت رایگان مشترک دانشنامه و انجمن شده و از بروزسانیها مطلع شوید. لازم به ذکر است ایمیل های ثبت شده به هیچ وجه منتشر نخواهد شد و کاربران میتوانند ایمیل خود را بدون دغدغه و ترس از انتشار ایمیلشان اقدام به اشتراک نمایند

بپرسيد،مشاوره حقوقي آنلاين - مرجع پاسخگويي به سوالات حقوقي ،کيفري،نيروهاي مسلح ، حقوق کار-پرسشهاي حقوقي