ماده 34 قانون ثبت و اجتماعات اقتصادي جديد


ثبت نام در سایت    ورود به سیستم
اجازه


ماده 34 قانون ثبت و اجتماعات اقتصادي جديد

رده: + مجموعه مقالات / حقوق ثبت

1 ـ مقدمه ـ در اديان و شرايع گرفتن ربع پول منع شده است ، نياز باستقراض هم هميشه بوده و خواهد بود ، و همه كس حاضر نيست كه قرض را فقط بخاطر احسان بدهد لامحاله انتظار عوض وجود خواهد داشت.

در چنين وضعي اگر كسي خانه اي دارد كه بصد هزار تومان ميارزد و ماهيانه يك هزارتومان آنرا اجاره مي كنند، صاحب پولي آن خانه را بصد هزار تومان (يا اندكي كمتر بطوريكه تعادل اقتصادي بين مبيع و ثمن بهم نخورد)بخرد بشرط اينكه بايع هر گاه در رأس يكسال ثمن رارد كند حق فسخ بيع را داشته باشد و خريدار خانه را به بايع از قرار ماهي يك هزار تومان اجاره بدهد اين معامله اشكالي ندارد و اين بيع يك بيع شرط واقعي است خريدار تحمل ريسك مبيع را نموده بايد از بهرة خانه مستفيد شود زيرا اگر خانة مذكور در موعد يكسال دچار حريق ميشد تلف آن از جيب خريدار و بحساب او بود پس بايد از منافع خانه هم بهره مند گردد(من عليه الغرم فله الغنم)


2 ـ ولي هميشه بيع شرط بكيفيت بالا صورت يك بيع شرط واقعي را نداشت صاحبان پول براي بهرة بيشتر با استفاده از حاجت قرض گيرندگان بيع شرط را از صورت يك بيع واقعي خارج ساختند مثلا در فرض بالا خانه را بمبلغ پنجاه هزار تومان(يعني نصف قيمت واقعي) و گاهي بمبلغ يكهزار تومان به بيع شرط ميخريدند و در رأس موعد كه بايع ثمن را براي رد كردن بخريدار شرطي (قرض دهنده) حاضر مينمود خريدار رو پنهان ميكرد تا موعد بگذرد و بيع قطعي شود و با پولي ناچيز متاعي گران را ببرد ماده 463 قانون مدني اينگونه بيع ها را بيع واقعي ندانسته و احكام بيع را در آنها جاري نميداند و ميگويد:
«اگر در بيع شرط معلوم شود كه قصد بايع حقيقت بيع نبوده است احكام بيع در ان مجري نخواهد بود.»
3 ـ در بيع شرط كه مبيع بقيمت بسيار نازا بخريداربرگزار ميشود چگونه ميتوان گفت: قصد بايع حقيقت بيع نيست؟و حال اينكه:
اولا ـ با علم بغبن فاحش اقدام بيع صحيح است (ماده 418 قانون مدني ) بهمين جهت گفته ميشود(1) در بيع شرط خيارغبن نيست.
ثانياً ـ بيع به اقل ثمن المثل (بيع محاباتي) از اقسام بيع صحيح است.
ثالثاً ـ غرض در بيع شرط معمولي اخذ ربح پول است و غرض با قصد انشاء بيع فرق دارد .غرض مزبور بفرض اينكه بوسيلة مادة 463 قانون مدني يك فرض نا مشروع اعلام شده باشد بنا بماده 217 همان قانون مادام كه تصريح بآن نشده باشد نبايد موجب بطلان معامله گردد.
فقهاء هم براين غرض اثري مترتب نكرده اند و قانون مدني هم در مادة 463 هر جند اثر بطلان بر بيع مزبور مترتب نكرده است ولي آثار را از آن سلب كرده است و از طرف ديگر معلوم نيست غير از بيع چه اثري را بر آن مترتب ميداند؟ با وجود اينكه بشرح بالا همة اركان و مشخصات بيع در ان وجود دارد جز آنكه گفته شود: بيع مزبور با آنكه ماهيتا يك بيع واقعي است نظر بمصالح اقتصادي و اجتماعي از ان سلب بيع شده است (بنگريد : پاورقي مطلب شمارة 7)
4 ـ اكنون بايد ديد غير از آثار بيع چه اثري باستناد مادة 663 بر بيع شرط ميتوان مترتب نمود؟ د مطلب تاريخي در مقام پاسخ دادن باين سؤال خوب است كه مورد توجه قرار گيرد:
اول ـ پاره اي از فقهاء چون ديدهاند كه غالباً مقصود از بيع شرطهاي متعارف ، استقراض باوثيقه است تمايل دارند كه آثار رهن را بر آنها مترتب سازند تا جائيكه صاحب كتاب شعائر الاسلام(1) تمايل باين عقيده دارد كه همانطور كه رهن از جانب مرتهن جائز است بيعشرط هاي كنوني هم از جانب خريدار جائز باشد. قسمتي از عبارت او اين است:
« متحمل است كه در اين بيع شرطهاي متعارف كه ميباشد بمنزلة گرو»
« ثابت باشد خياز فسخ از براي مشتري مطلقاً مانند رهن نسبت بمرتهن زيرا كه عقود تابع قصودند و غرض، الزام و التزام است»
«نسبت ببايع مانند راهن، اما مشتري پس نسبت باو قصد كرده»
« نشد الزام و التزام، پس از براي او است تسلط در تمام مدتي كه قرار داده شد خيار از براي بايع بر فرض رد. اين سخن اگر چه وجهي دارد لكن نا تمام است ... »
با توجه باين طرز فكر جاي اين سؤال باز ميشود كه : آيا مقصود مقنن ماده 463 اين بود كه آثار عقد رهن بر بيع شرط مترتب گردد؟
5 ـ دوم ـ در چاپ دوم از جلد اول شرح قانون مدني تأليف آقاي دكتر سيد حسن امامي(2) چنين نوشته شده است:
«اين نوع معامله (يعني بيع شرط بقصد استقراض و دادن ربح)چندان»
«شايع گرديد كه معاملات تجاري را راكد و اقتصاديات كشور را متزلزل نمود و پولداران بجاي آنكه سرماية خود را در معاملات تجاري و يا امور كشاورزي بكار برند در معاملات بيع شرطي مصرف مينمودند براي جلو گيري از اين رويه فرماني در زمان ناصرالدينشاه»
« (1) صادر شد و محاكم عدليه را منع نمود كهدر رسيدگي بدعاوي»
«بين متبايعين در معاملات بيع شرطي حكم بمالكيت قطعي تمام مبيع»
« بمشتري بدهند، بلكه ميبايستي از قيمت مبيع يا از عين ملك بمقدار»
« ثمن پرداختي و مال الاجارة مقرر بين طرفين استفاده كرده و بقيه از»
«در آن بايع باشد»
6 ـ اين سابقة تاريخي ماده 463 قانون مدني را توجيه ميكند و اينطور بنظر ميرسد كه مقصود مقنن اين ماده آن بود كه مبيع در بيع شرط صرفا عنوان و ثيقه را داشته باشد و خريدار شرطي نتواند بثمن نازل مبيع گران را ببر دهم اكنون ماده 34 و 34 مكرر قانون ثبت همين ترتيب را مقرر ميدارند چون بموجب اين دو ماده:
اولا ـ خريدار شرطي حق عدول از بيع و استيفاء طلب از كل دارائي بايع را ندارد.
7 ـ ثانياً ـ اگر مبيع شرطي بقدر طلب خريدار ارزش نداشته باشد(در انقضاء موعد و حراج) بهمان قدر طلب عليه خريدار حساب ميشود و اين ضرر تنزل قيمت بحساب خريدار است زيرا طرفين باين قيمت در حين بيع تراضي كرده بودند. اما اگر زيادتر از طلب ارزش داشته باشد مازاد ببدهكار(بايع) رد ميشود زيرا هدف مقنن اين است كه معاملات از مجراي بيع شرطي خارج و بطرف معاملات و كارهاي مفيد بحال عموم سوق داده شود اينجا اعتباري بر ضايت طرفين بيع بيست زيرا پاي مصلحت اجتماع و نظام عمومي در بين است. شرعاً هم مصالح عام بر منافع افراد مرجح است(2)
8 ـ در اين امر بقدري پيشروي شده است كه حتي طرفين نميتوانند ضمن عقد بيع، شرط كنند كه هر گاه مبيع شرطي وافي بطلب خريدار نبود خريدار حق دارد از سائر اموال او استيفاء طلب كند ، چنانكه حكم تميزي شماره 1929 مورخ 24 ـ 11 ـ 327 ميگويد:
« اگر درسند رسمي قيد شده باشد(هر گاه مورد معمله بر اثر اجراي»
«ماده 34 قانون ثبت تكافوي مثل المثل واجوررا نكند فروشنده»
« متعهد ميشود كه از ساير دارائي خود جبران كند) چنين تعهدي باطل»
« است »
و بخشنامة شماره 104772 ـ 28339 مورخ 17 ـ 12 ـ 23 ثبت كل بودجه و اضحتري مقرر داشته است:
« اغلب دفاتر اسناد رسمي در اسناد شرطي قيد ميكنند ( اگر مبيع»
ط تكافوي طلب بستانكار را ننمود بستانكار حق دارد بقيه را از ساير»
« دارائي بدهكار تأمين نمايد.) چون بموجب مادة 34 اصلاحي قانون»
« ثبت مزايدة مبيع از مبلغ مندرج در سند و ساير متفر عات شروع و در »
« صورت نبودن خريدار، مورد معامله عيناً در مقابل كلية طلب و »
« متفرعات ببستانكار واگذاتر ميشود ديگر مجالي براي اجراي ثبت»
« باقي نيست كه شرط مزبور را اجرا ء نمايد…»
بنظر ميرسد كه اين شرط عمل مقنن بضرر خريداران شرطي، بمنظور اينكه سرمايه ها را متوجه كارهايتوليدي و سودمند نمايد ضرورت داشته است.
9 ـ كار اين شدت عمل بقدري بالا گرفت كه مقنن نخست در سال 1313 (بنگريد: شماره 24 ) و سپس در سال 1320 (بنگريد: شماره 250) معاملات رهني را هم بر خلاف ذيل ماده 781 قانون مدني ، بموجب ماده 34 قانون ثبت مصوب 1320 ملحق بمعاملات شرطي نمود يعني اگر حاصل فروش مال مرهون كمتر از طلب مرتهن باشد مرتهن براي نقصيه حق مراجعه براهن را ندارد. اين شدت عمل اگر بظاهر بيوجه است در باطن وجه آن اين است كه صاحبان پول را از اشتغال بمعاملات رهني و انتفاع از ناحية اين معاملات منع نموده و بكارهاي مفيد و توليدي سوق دهد. و همين حكمت قانونگذاري است كه:
اولا ـ راه عدول از مورد رهن و مورد وثيقه را ( در معلات با حق استرداد) قبل از در خواست صدور اجرائية ماده 34 و بعد از درخواست آن سد ميكند.
10 ـ ثانياً ـ همان حكمت تشريع است كه در نپذيرفتن عدول مذكور فرقي بين دادگاهها واردات ثبت نميگذارد زيرا طبيعت حكمت مزبور طوري است كه تخصيص پذير نيست(بنگريد پاورقي مطلب شماره 35 و مطلب شماره 42 )
چون مطلب عدول از مورد وثيقه در دادگاهها و ادارات ثبت ( قبل از صدور اجرائيه و پس از آن ) بصورت بزرگترين مشكل قضائي نيم قرن اخير زندگي قضائي ما در آمده است و اين گفتار براي هموار كردن راه حل اين مشكل تهيه شده است و مطالب بالا مقدمة طرح و حل اين مشكل است اينك بطرح اصل مشكل و بررسي آن ميپردازيم:
آيا ادارات ثبت ميتوانند به عدول مرتهن از موارد درهن ترتيب اثر دهند؟
11 ـ در مورد اين پرسش تا كنون چهار نظر ابراز شده است كه مطالعه و بررسي هر يك از آنها در ذيل بعمل ميآيد و احاطة به اين نظر ها و مباني هر نظر بهترين راه فهم مادة 34 قانون ثبت و علاج نقص اين ماده است:
نظر اول ـ ادارات ثبت ميتوانند به عدول مرتهن از مورد رهن ترتيب اثر دهند و اين مطلب شامل تمام صور زير ميباشد:
الف ـ حق عدول مرتهن از مورد رهن درسند رهني قيد شده باشد . در ين صورت فرق نميكند كه اعلام عدول از طرف مرتهن ، قبل از (1) در خواست صدور را اجرائيه شده باشد يا پس از درخواست صدور اجرائيه مادة 34
12 ـ نكته ـ اگر بپردازيم كه پس از صدور اجرائية مادة 34 مرتهن ميتواند از مورد وثيقه عدول انتهاي مهلت اعمال اين حق، خاتمة عمليات اجرائي است و پس از خشم عمليات اجرائي نميتوان از حق عدول استفاده نمود زيرا با ختم عمليات اجرائي ، مطلب مرتهن در حقيقت پرداخته شده تلقي ميشود و ذمة راهن فارغ ميگردد و پس از فراغ ذمه ، ديگر وجهي براي عدول مرتهن بنظر نميرسد. و بهر حال ضابطه اين استكه تا ذمه باقي است عدول هم امكان دارد و پس از انتفاء ذمه، موضوعي براي عدول باقي نميماند.
13 ـ ب ـ حق عدول مرتهن از مورد رهن در سند رهني قيد نشده باشد. و در اين صورت هم فرق نميكند كه اعلام عدول از طرف مرتهن قبل از درخواست صدور اجرائيه شده باشد يا پس از درخواست صدور اجرائيه مادة 34
14 ـ نظر بالا دررأي مورخ 26/11/37 شورايعالي ثبت كه طي شمارة 21556 مورخ 11/10/38 بخشنامه شده است باين شرح ديده ميشود:
« چون مطابق مادة 787 قانون مدني عقد رهن نسبت بمرتهن جائز»
« شناخته شده و بصراحت مادة مزبور مرتهن ميتواند هر وقت بخواهد»
« آنرا بر هم زند بنابراين نسبت بمعاملات رهني اعم از اينكه در »
« سند تصريح اعراض مرتهن شده يا نشده باشد و يا نسبت به »
« سند رهني ، اجرائيه صادر گرديده و در هر مرحله از عمليات»
« اجرائي باشد مطابق مادة مزبور مرتهن حق دارد از موضوع رهن »
« صرفنظر كند . و اين امر قانوني مشمول مادة 39 قانون ثبت نيست.»
« و موضوع اعراض از مورد رهن بايد از طرف اجراء ثبت ، ضمن »
« اخطار ، براهن ابلاغ شود و راهن ميتواند از مقررات مادة 14»
«آئين نامة اجراء مفاد اسناد رسمي استفاده نمايد.» (2)
شورايعالي ثبت دررأي مورخ 13/11/41 خود با اكثريت ، رأي بالا را تأييد نمود .
15 ـ نظر دوم ـ هر گاه حق عدول از مورد رهن براي مرتهن در سند رهن قيد نشده باشد ادارات ثبت حق ندارند به عدول مرتهن از مورد رهن ترتيب اثر دهند و مرتهن براي استفاده از حق عدول از مورد رهن ميتواند بدادگاه صلاحيتدار مراجعه نمايد.ولي اگر حق عدول از مورد رهن درسند رهني قيد شده باشد ادارات ثبت بايد بعدول مرتهن ترتيب اثر دهند خواه قبل از صدور اجرائيه باشد و خواه پس از آن .
16 ـ مبناي اين نظر كه خالي از قوت نيست اين است كه مادة 50 نظامنامة قانون دفاتر اسناد رسمي مورخ 14/2/1317 ميگويد:
«ورقة اجرائيه را فقط نسبت بموضوعاتي ميتوان صادر نمود كه در»
« سند مربوطه منجزاً قيد شده باشد.»
و بعبارت ديگر ادارات ثبت فقط مدلول صريح سند رسمي را اجرا ميكنند و اگر كسي حقوقي دارد ولي در سند رسمي منعكس نشده ادارات ثبت معترض آن حقوق نميشوند.
پاره اي از احكام تميزي هم بطور غير مستقيم اين نظر را تأييد ميكنند. بنابراين نظر تا وقتي كه حق عدول در سند رهني ذكر نشود ادارات ثبت دربارة عدول از وثيقه تكليفي نميتوانند داشته باشند.
17 ـ نظر سوم ـ هر گاه حق عدول از مورد رهن براي مرتهن در سند رهني قيد نشده باشد مرتهن قبل از درخواست صدور اجرائيه ميتواند عدول نمايد(واردات ثبت بايد بعدول او ترتيب اثر دهند) ولي بعد از درخواست صدور اجرائيه ديگر نميتوان بعدول او در دوائر واردات ثبت ترتيب اثر داد.
دليل ان نظر ، مفهوم مخالف عبارت : « … چنانچه بدهكار در ظرف مدت مقرر از حق خود استفاده نكند بستانكار ميتواند با در خواست صدور اجرائيه فروش مال مورد معامله را از ادارة ثبت بخواهد…» از مادة 34 قانون ثبت است ، مفهوم مخالف عبارت مزبور از نظر صاحبان نظر سوم چنين است:
« چنانچه بدهكار در ظرف مدت مقرر از حق خود استفاده نكند بستانكار ميتواند از مورد وثيقه عدول نموده و با صدور اجرائيه بترتيب اسناد ذمه اي طلب خود را وصول نمايد.» (1)
18 ـ اين نظر بچند دليل مورد توجه قرار نگرفته است:
دليل اول ـ احتمال دارد مفهوم مخالف عبارت مزبور چنين باشد:
« بستانكار ميتواند از وثيقه عدول نموده و طلب خود را از جميع دارائي مديون ، بحكم دادگاه وصول نمايد.»
با وجود اين احتمال موجه چگونه ميتوان باحتمال ديگري (بدون مرجح ) ترتيب اثر داد؟
19 ـ دليل دوم ـ اساساً وجود مفهوم مخالف براي عبارت مزبور مسلم نيست زيرا احتمال ميرود كه مقصود مقنن از كلمة «ميتواند» در عبارت مزبور فقط اعلامحق باشد (2) يعني مقصود قانونگذار بيان اين معني است كه دائن چنين حقي را دارد و اين امر براي او حق است نه تكليف ، و لازمة يك حق ، جواز استفاده از آن حق و چشم پوشي از آن است.با وجود چنين احتمال موجهي نوبه باستناد بمفهوم مخالف نميرسد.
دليل سوم ـ مادة 34 معاملات با حق استرداد ( از جمله بيع شرط ) را در عرض و در سياق معاملات رهني نهاده است و معاملات با حق استرداد مشمول مادة 219 قانون مدني ( يعني اصله اللزوم در عقود) است اگر به مفهوم مخالف مزبور ترتيب اثر داده شود لازمه اش اين است كه در بيع شرط هم بستانكار بتواند از مورد وثيقه عدول كند و حال اينكه چنين چيزي امكان ندارد.
20 ـ بهر حال صاحبان نظر سوم عقيده دارند پس از در خواست صدور اجرائية سند رهني نميتوان از مورد رهن عدول نمود زيرا ذيل مادة 34 ميگويد:
« … و چنانچه مال مزبور خريدار نداشته باشد پس از دريافت حقوق و عوارض دولتي بخود بستانكار بهمان مبلغي كه آگهي شده واگذار ميگردد.»
ظاهر اين عبارت اين است كه ولواينكه مورد رهن بمقداري كهآگهي شده نيارزد ووافي بطلب بستانكار نباشد بستانكار جز دريافت همان مورد رهن ، حق ديگري بر راهن نخواهد داشت و حتي راهن در اين وقت عدول هم ندارد؛ اين معني از سكون مقنن در مقام بيان استفاده ميشود.
21 ـ نكته ـ اين نظر درست است كه پس از در خواست صدور اجرائيه رهني ، ديگر ادارات ثبت نميتوانند بعدول مرتهن از وثيقه ترتيب اثر دهند ولي صاحبان نظر سوم كه بين حالت قبل از درخواست صدور اجرائيه و حالت بعد از در خواست صدور اجرائيه فرق ميگذارند و عقيده دارند كه ادارات ثبت به عدول از وثيقه قبل از تقاضاي صدور اجرائيه ميتوانند ترتيب اثر دهند بايد اثبات كنند كه تفاوت قائل شدن بين اين دو حالت چه حكمتي ميتواند داشته باشد.
ممكن است گفته شود حكمت تفاون اين است كه پس از در خواست صدور اجرائيه يك سلسله تشريفات اجرائي آغاز ميشود (چه در ادارات ثبت و چه در دفاتر اسناد رسمي ) و اگر اجازه داده شود كه پس از شروع اين تشريفات ، مرتهن از وثيقه عدول كند بايد تغييراتي در اين تشريفات داده شود و اين كار ايجاد صعوبت و پيچيدگي در امر اجراء مينمايد پس مصلحت چنين است كه به عدول مرتهن در ادارة ثبت ترتيب اثر داده نشود تا جريانات اجرائي ثبت بر مدار معقول و منظمي گردش كند و مرتهن براي استفاده از حق عدول ميتواند بدادگاه مراجعه كند.
اين حكمت قابل قبول نيست و مورد نظر مقنن نميتواند باشد زيرا اگر چنين باشد بايد در موردي هم كه قيد حق عدول از وثيقه در سند رهني شده است بمرتهن اجازة عدول از وثيقه پس از در خواست صدور اجرائيه داده نشود! و اين مطلبي است كه طرفداران نظر سوم بآن ملتزم نميشوند و آنرا نميپذيرند.
22 ـ نظر چهارم ـ ادارات ثبت نميتوانند بعدول مرتهن از مورد رهن ترتيب اثر دهند. اين نظر درست عكس نظر اول است.
در همين مورد شورايعالي ثبت در رأي مورخ 8/12/42 كه طي 232298 ـ 2 مورخ 17/12/43 بخشنامه شده است اشعار ميدارد:
« ادارة ثبت تابع مقرراتي است كه در موارد سند شرطي و رهني و»
« بطور كلي در معاملات با حق استرداد ضمن مواد مربوطه در قانون»
« ثبت قيد شده ، تشخيص امكان اعتراض از رهن و يا انصراف از اعراض»
« با دادگاه صلاحيتدار است.»
23 ـ در تأييد اين نظر ميتوان گفت كه :
حق عدول از مورد رهن اگر در سند رهني تصريح نشده باشد چون ادارات ثبت ، مدلول سند رسمي را اجراء ميكنند نميتوانند بعدول از مورد رهن ترتيب اثر دهند(خواه عدول قبل از درخواست صدور اجرائيه باشد خواه بعد از آن ).
اگر حق عدول از مورد رهن در سند رهني تصريح هم شده باشد باز هم ادارات ثبت نميتوانند بآن ترتيب اثر دهند. زيرا حق عدول قبل از اعمال آن (كه محتاج بقصد انشاء جديد است) چيزي نيست كه اجرائيه براي آن بتوان صادر نمود عدول از مورد وثيقه يك ايقاع است(نظير فسخ در عقد خياري ) و اين ايقاع ، مدلول سند رهني نيست تا اجرائيه بر طبق آن صادر شود و قابل ترتيب اثر در ادارات ثبت باشد.
بنابراين اگر عدول شفاهاً ياكتباً (با سند عادي) اعلام شود (1) ادارات ثبت نميتوانند بآن ترتيب اثر دهند زيرا حق حاصل از عدول (بر كل دارائي راهن) در زماني كه فعليت پيدا كرده است مدلول سند رهني نيست تا ادارات ثبت از طريق عمليات اجرائي بتوانند اقدامي كنند.
در اين وطلب فرق نميكند كه عدول ، قبل از درخواست صدور اجرائية مادة 34 باشد يا بعد از آن .
24 ـ شايد نظر باين جهت و يا جهات ديگر (كه ذيلا گفته ميشود ) كه ادارات ثبت مطلقاً به عدول مرتهن از مورد وثيقه تا تاريخ هفدهم بهمن هزارو سيصد وبيست ونه ترتيب اثر نميدادند.
اولين نص از طرف قانونگذار كه معاملة رهني را ملحق به معاملات بيع شرطي نمود مادة 98 آئين نامة (2) اجراء اسناد رسمي مورخ 19/1 1313 بود كه ميگويد:
« اموال غير منقولي كه مورد معاملة رهني واقع شوند تابع مقررات راجع بمعاملات بيع شرطي خواهند بود.»
يعني همانطور كه در بيع شرط فقط مبيع وثيقة بستانكار است در مورد معاملاتي رهني فقط عين مرهونه وثيقة بستانكار است و بستانكار كه از طريق ادارات ثبت(1) ميخواهد طلب خود را وصول نمايد چاره اي جز استيفاء طلب از مال مرهون ندارد.
25 ـ نص دوم كه در عين غموض و پيچيدگي ، مضمون ماده 98 نظامنامه مذكور را متضمن است ذيل ماده 34 مصوب 26 ـ 5 ـ 1320 است كه ميگويد:
« … چنانچه مال مزبور خريدار نداشته باشد پس از دريافت حقوق»
« و عوارض دولتي بخود بستانكار بهمان مبلغ كه آگهي شده واگذتر»
« ميگردد.»
دليل بر اينكه اين قسمت از ماده 34 عدول مرتهن را از مورد رهن نفي ميكند اين است كه حتي در فرضي كه ارزش مال مرهون كمتر از طلب بستانكار است مال مرهون را در ازاء ارزش تمام طلب باوميدهند و حال اينكه اگر باختيار و دلخواه بستانكار باشد هيچ بستانكار عاقلي كه عقل عادي داشته باشد ماليرا كه باندازة طلبش نيارزد بجاي تمام طلب خود نخواهد پذيرفت و وقتي كه هيچ بستانكاري چنين وضعي را نپذيرد و از مورد رهن عدول كند ديگر براي عبارت مذك.ور از ماده 34 محملي باقي نمي ماند و آن عبارت بي فائده و عبث ولغو خواهد بود و فرض اين است كه مقنن در قانونگذاري مرتكب لغو نميشود يعني نبايد از قانون، تفسيري نمود كه مستلزم اسناد لغو به قانونگذار باشد.
براي احتراز از تفسير لغو مذكور بايد گفت كه دادن مال مرهوني كه ارزش آن آن كمتر از طلب مرتهن است بشخص مرتهن ( باستناد عبارت مذكور از ماده 34 ) جنبة امري دارد و بستانكار ناچار است آنرا بپذيرد.
26 ـ مراتب بالا بهترين توجيه كنندة عمل ادارات ثبت در ترتيب اثر ندادن بعدول مرتهن (بطور مطلق : چه قبل از صدور اجرائيه و چه بعد از صدور اجرائيه و چه اينكه حق عدول در سند رهني قيد شده باشد و چه نشده باشد) محسوب است . و همانطور كه گفتيم اين روش تا 17 ـ 11 ـ 1329 بنابر آنچه كه از خبرگان فن استفاده نموده ام باقي بوده است .
27 ـ حال بايد ديد چرا و چگونه روش سابق تغيير نمود؟
قبل از اينكه جواب اين سؤال داده شود بطور مقدمه بايد مقايسه اي بين مادة 98 نظامنامة اجراء اسناد رسمي مصوب 19 ـ 1 ـ 1313 (كه در بالا ذكر شده است ) و ذيل مادة 34 قانون ثبت مصوب 26 ـ 5 ـ1320 (كه در بالا لآن اشاره شده است) بعمل آيد: دو فرق بين ماده 98 مذكور و ماده 34 وجود دارد:
28 ـ الف ـ ماده 98 بهيچوجه جواز عقد رهن را از طرف مرتهن از نظر حقوق مدني متزلزل نميسازد و ماده 781 قانون مدني را كه ميگويد:
(… اگر بر عكس حاصل فروش مال مرهون كمتر از طلب باشد مرتهن بايد براي نقصيه به راهن رجوع كند) نسخ نمي كند(1) ماده 98 فقط تكليف ادارات ثبت را در مرحلة اجراي ثبتي معين مي كند و بس و كاري بحقوق مدني و ماهوي ندارد.
و حال اينكه ذيل ماده 34 با يك تير دو نشان زده است : هم مانند ماده 98 نظامنامه تكليف ادارات ثبت را معين كرده است و هم از نظر حقوق مدني ذيل مادة 781 قانون مدني را نسخ كرده است زيرا تعبير:
« … مال مذبور … بخود بستانكار … بهمان مبلغ كه آگهي شده»
« واگذتار ميگردد.»
مفهم معوضة قهري و قانوني است زيرا حرف (باء ) در كلمة (بهمان ) براي عوض بودن و معوضه است نهايت اينكه اين يك معوضه اختياري و قراردادي نيست بلكه معاوضة قهري يعني بحكم قانون است بهمين جهت است كه دادگاه ها بنابر آنچه كه از قضات مجرب شنيدهام تا زمان وضع مادة 34 مصوب 1320 به عدول مرتهن از مال مرهون ترتيب اثر ميدادند(بعكس دوائر ثبت در همان ازمنه) و پس از وضع مادة مذكور بعدول مرتهن ترتيب اثر نميدادند.
29 ـ ب ـ ماده 98 نظامنامة مزبور درالحاق رهن به بيع شرط (و تاثر ندادن بعدول مرتهن از رهن در ادارات ثبت ) فرقي بين حالت قبل از صدور اجرائية رهني بعد از صدور اجرائيه مذكور نمينهد ولي مادة 34 قانون ثبت از اين جهت چندان گويا و صريح نيست و قدر مسلم آن اين است كه پس از درخواست صدور اجرائيه ادارات ثبت نميتوانند بعدول مرتهن ترتيب اثر دهند، همين عدم صراحت است كه منشاء اختلاف نظر در ادارات ثبت ( راجع بقبول عدول مرتهن در ادارات ثبت قبل از درخواست صدور اجرائية مادة 34 ) از تاريخ 17/ 11 1329 شده است (2) و در حقيقت مادة 34 با عدم قاطعيت و ابهام خود مولد اختلاف نظر شده است.
البته علل و فعاليت هاي اقتصادي جديد هم كه بعداً بآن ها اشاره خواهيم نمود بدون تأثير در قضيه نبوده است هميشه همين طور است كه احتياجات تازه مفاهيم قانوني را از حالت ثبات بحالت حركت و نوسان سوق ميدهند و اين چيز تازه اي نيست و اختصاص بقوم معين و كشور معين ندارد سنتي است قديم و لايزال.
30- پس معلوم شد كه علت تغيير روش در پذيرش عدول از مورد رهن در ادارات ثبت ( كه در شماره 27 بآن اشاره شد) مجموع دوامر بوده است:
يك ـ ابهام و اجمال مادة 34 قانون ثبت بالطبع راه اختلاف نظر و اجتهاد را باز ميكند.
دو ـ توسعة فعاليت هاي اقتصادي ـ فرض كنيد يك كمپاني كه اتو مبيل با اقساط ميفروشد و خريدار اتو مبيل را نزد فروشنده رهن ميگذارد و اتومبيل كه زود فرسوده مي شود اگر خريدار در پرداخت قسط تأخير كند و اجرائيه صادر شود و مورد رهن از غايت فرسودگي به پشيزي نيارزد تكليف فروشنده كه مرتهن است چيست؟ و اين نوع معاملات كه محل حاجت عمومي در زندگي امروزي است روي چه باليني ميتوانند سر بگذارند . هم چنين است معاملات فرش باقساط در كشوري مانند كشور ما كه آرزوي هرفردي اين است كه بنا بعادت و رسم يك يا دو قطعه فرش لااقل در خانة خود داشته باشد.
هم چنين است معاملات ماشين آلات كشاورزي از قبيل تراكتور و كمباين و غيره كه صدي نودونه اين معاملات باقساط بوده و متضمن دين و رهن است آنهم در كشوري كه ميخواهد بكشساورزي خود سرو صورت بدهد اينها احتياجات حادي است كه ناچار بايد براي آنها چاره اي سريعتر انديشيد ه شود.
31 ـ ادارة ثبت در 17 ـ 11 ـ 1329 انعطاف قابل تحسيني در مقابل اين نيازها نشان داد و عدول (1) مرتهن از مورد رهن را در صورت اجتماع شرائط ذيل صحيح و مطابق قوانين اعلام نمود:
الف ـ حق عدول در سند رهني قيد شده باشد.
ب ـ اعلام عدول ، قبل از درخواست صدور اجرائية ماده 34 شده باشد.
اين نظر كه طي شماره 35629 ـ 20582 مورخ 17 ـ 11 ـ 1329 براي عمل بر طبق آن بصورت بخشنامه اعلام گرديد چنين است :
32 ـ « اين شرط (يعني حق عدول از مورد رهن ) كه در بعضي از اسناد»
« معاملات شرطي و رهني قيد ميشود و اشكالي ندارد منافاتي با ماده 34 »
« هم ندارد زيرا منظور از اين شرط لين است كه بستانكار ميتواند»
« تقاضاي اجرائيه بر طبق ماده 34 نمايد و يا با صرفنظر كردن و اعراض از »
« مقررات ماده مذبور سند را بمنزلة سند ذمه اي فقرار داده و اجرائيه براي »
« طلب خود صادر كند . بنابراين هر گاه بستانكار دربدو امر تقاضاي»
« صدور اجرائيه بيكي از دو طريق نمود تقاضاي مزبور انصراف و »
« اعراض از طريق ديگر تلقي ميشود و صدور اجرائيه طبق ماده 34»
« دليل انصراف از طريقة ديگر است و عدول از مورد تقاضائي كه »
« اجرائيه بر طبق آن صادر شده است در خلال عمليات اجرائي مجوزي»
« ندارد و نميتوان آجرائيه را از طريقي كه صادر شده در خلال جريان»
« بطريق ديگر تغيير داد: …»
33 ـ پس از اين فتح باب بود كه در تاريخ 26 ـ 11 ـ 37 رأي شورايعالي ثبت (شماره 14 ) مشعر بر قبول اعراض از رهن (بطور عام وبدون استثناء) در ادارات ثبت صادر گرديد و اين رأي از جهت آنكه جوابگوي احتياجات روز بوده و هست بسيار قابل تحسين و جالب توجه است.
34 – نتيجه ـ تا اينجا نتيجة بحث اين شد كه بعدول مرتهن از مورد رهن ، بعد از در خواست صدور اجرائيه مادة 34 از نظر قوانين ماهوي (ذيل مادة 34 بشرح مذكور در شمارة 25 – 28 ) نميتوان ترتيب اثر داد و در اين امر فرقي بين ادارات ثبت (1) و دادگاه ها نيست .
در مطلب شماره 23 هم گفته شد كه ادارات ثبت نميتوانند قبل از درخواست صدور اجرائية مادة 34 هم بعدول مرتهن از مورد رهن ( كه شفاهاً يا با سند عادي اعلام شده باشد) ترتيب اثردهند اما نكته اي كه مرتبط با جراء ثبت است و تا كنون حل نشده اين است كه اگر عدول مرتهن از مورد رهن قبل از در خواست صدور اجرائيه بوده و عدول بموجب سند رسمي آيا ادارات ثبت ميتوانند بعدول مزبور ترتيب اثر دهند براي دادن پاسخ باين سؤال بايد بسؤال ذيل جواب داد:
آيا دادگاهها ميتوانند به عدول مرتهن از مورد رهن
ترتيب اثر دهند؟
25 ـ در مطلب شماره 287 اثبات شد كهداد گاهها بنا بصريح مادة 34 قانون ثبت لااقل بعد از در خواست صدور اجرائيه مادة 34 نميتوانند ترتيب اثر بعدول مرتهن از مورد رهن بدهند . فقط جاي اين سؤال باقي ميماند كه آيا قبل از درخواست صدور اجرائية مزكور دادگاهها ميتوانند ترتيب اثر بعدول مرتهن بدهند؟ ظاهراً جواب منفي است : زيرا هر چند كه مطابق مادة 787 قانون مدني مدني عقدرهن نسبت بمرتهن جائز استو مرتهن مي تواند راضي شود كه طلبش و ثيقه نداشته باشد و لازمة اين امر اين است كه هر گاه راهن دين را نپردازد مرتهن بتواند براي وصول طلب خود از دارائي بدهكار بداد گاه مراجعه كند ولي بنابر آنچه كه در شماره 28 گفته شد مادة 34 قانون ثبت افتضاء ميكند كه لااقل بعد از در خواست صدور اجرائية ماده 34 مرتهن چارهاي جز استبفاء طلب از مال مورد رهن ندارد حال اگر بگوئيم كه مرتهن قبل از در خواست اجرائية ماده 34 ميتواند از مورد رهن عدول نموده و بداد گاه مراجعه كند اين افتراق بين دو حالت قبل از در خواست صدور اجرائيه و بعد از آن در حقوق ماهوي (مدني )امر عبث و بدون حكمت خواهد بود براي احتراز از عبث و لغو راه چاره منحصر است باين كه گفته شود :
ذيل مادة 34 قانون ثبت نه تنها راه عدول از مورد رهن را (در دادگاه ها )بعد از در خواست صدور اجرائية مادة 34 بسته است بلكه راه عدول مذكور راحتي پيش از در خواست صور اجرائية مزبور نيز مسدود نموده است نيز بنگريد :شماره 9-10 )نتيجة قهري اين مطلب آن است كه هر گاه عدول مرتهن از مورد رهن قبل از در خواست صدور اجرائيه باسند رسمي صورت گيرد باز هم ادارات ثبت نمي توانند بعدول مذكور ترتيب اثر دهند . زيرا بموجب ذيل مادة38 قانون ثبت 1310 كه فعلا هم معتبر است تكليف دادگاهها و ادارات ثبت در مورد معاملات با حق استرداد يكسان شده يعني بايد طبق مادة 34 عمل كنند (1) و معاملة رهني هم بموجب مادة 34 ملجق بماملات با حق استرداد گرديده است .
مسائل راجع به عدول از مورد رهن
(اعراض از رهن )
36 – اول – هرگاه اجرائية سندرهني مطابق دستور مادة34 صادر شده باشد و مرتهن از مورد رهن اعراض نمايد آيا با همان اجرائيه ميتوان طلب مرتهن را از دارئي راهن بنحو اجرائية اسناد ذمهاي وصول نمود ؟ در اين مورد اظهار نظر شده است كه وصول طلب بشكل سندذمه اي باهمان اجرائيه اشكال ندارد زيرا سند رهني حكايت از دين راهن دارد و اجرائيه و لو آنكه براي وصول دين از محل وثيقه صادر شده است ام با عدول از مورد وثيقه مفاد اجرائيه نسبت بدين مزبور بصورت دين بدون وثيقه قابل اجراء است .
37 – دوم – در فرض سؤال بالا اگر اجرائيه مادة 34 ابلاغ شده و سپس مرتهن از مورد رهن عدول نمايد و پس از عدول و قبل از انقضاء مدت سه ماه از تاريخ ابلاغ اجرائيه (موعد مذكور در ماده 34) راهن دين خود را بمرتهن بپردازد آيا طبق مقررات اجرائية اسناد ذمه اي بايد تمام حق اجراء اعرا بدهد يا طبق مقررات اجرائية ماده 34 و با ستناد تبصره 4 همين ماده بايد نصف حق اجراء را بدهد ؟
بنظر ميرسد كه راهن در زماني اقدام بپرداخت بدهي خود نمود كه اجرائيه نسبت باوبصورت اجرائية سند ذمه اي در آمده است، والتزام بچيزي التزام بلوازم آن هم ميباشد پس لازمة اين اين امر آن است كه حق اجراء را بايد تماماً بدهد علي الخصوص كه اصل مستفاد از مقررات ثبت ، دادن تمام اجراء است و عفواز نصف حق اجراء در تبصره چهارم مادة 34 جنبة استثناء دارد، و اين استثناء مربوط بفرض ما نحن فيه نيست و تسري دادن آن بفرض بحث ما دليل قاطع لازم دارد كه چنان دليلي در دست نيست.
38 ـ سوم ـ در فرض بالا هر گاه عدول پس از ابلاغ اجرئية مادة 34 صورت گيرد و همان اجرائيه بصورت اجرائية سند ذمه اي تعقيب شود آيا راهن ميتواند مانند بدهكاران اسناد ذمه اي از ماده 14 آئين نامة اجراء اسناد رسمي استفاده كرده بدادگاه صالح عرضحال اعسار بدهد؟چون كه در مادة 14 براي اجرائية اسناد ذمه اي مبداء عمهلت براي تقديم داد خواست اعسار ده روز از تاريخ ابلاغ اجرائيه محسوب شده و رعايت اين مهلت در فرض ما نحن فيه ( يعني اسناد شرطي و رهني كه پس از ابلاغ اجرائيه و در حين عمليات اجرائي عدول از وثيقه ميشود) غالباً ميسر نيست زيرا عدول از وثيقه را نميتوان مقيد به ده روز از تاريخ ابلاغ اجرائية سند شرطي ورهني نمود.
بنظر ميرسد كه لازمة قهري پذيرش عدول مزبور اين باشد كه :
اولا ـ مديون (يعني راهن ) ميتواند از حق تقديم دادخواست اعسار مذكور در مادة 14 آئين نامة اجراء استفاده كند.
ثانياً ـ براي اينكه مهلت مذكور در مادة 14 در اين مورد داراي مبداء باشد بايد دائرة اجراء ، عدول مرتهن را طي اخطاريه اي باطلاع او برساند (ابلاغ نمايد) تا راهن از تاريخ ابلاغ اين اخطاريه ظرف ده روز از حق دادن عرضحال اعسار استفاده نمايد چنانكه اجراء ثبت هم بهمين ترتيب تا كنون عمل كرده است.
39 ـ چهارم ـ هر گاه تشخيص امكان اعراض از مورد رهن (يا مورد وثيقه ) با دادگاه باشد و دادگاه بر صحت اعراض رأي قطعي بدهد دائرة اجراء ثبت ميتواند به مبناي رأي دادگاه اجرائية مادة 34 را بترتيب اجرائية سند ذمه اي جريان دهد.
40 ـ پنجم ـ هر گاه در مورد يا مواردي به عدول از مورد وثيقه ترتيب اثر داده شود عدول از عدول قابل ترتيب اثر نيست زيرا عدول از مورد وثيقه در حقيقت نوعي از فسخ است واقاله وابراء ، لازم ميباشند نه جائز.
شرط حق عدول
41 ـ بنا به آنچه كه در شمارة 9 ـ 10 ـ 28 ـ 35 و آنچه كه در جميع مطالب گذشته بيان شد شرط حق عدول از مورد وثيقه درسند رهني و در سند معاملات با حق استرداد شرط خلاف مفاد قانون امري و نظم عمومي است و قابل ترتيب اثر نيست و اين شرط فاسد است ولي مفسد عقد نيست.
42 ـ نتيجه ـ با توجه بمطلب شمارة 9 ـ 10 و مقدمة اين مقاله آن حكمت كه موجب تحول قوانين بيع شرط و رهن شد و راه اعراض از مورد وثيقه را در رهن مسدود نمود و استيفاء طلب مرتهن را محدود به وثيقه كرد اگر در مورد بانكها (بموجب ذيل مادة 34 قانون ثبت) تحمل استثناء را ميكند بطريق اولي در مورد مؤسسات بر آورندة احتياجات عمومي (مانند مؤسسات فروش اتومبيل و چرخ خياطي و فرش و ماشين آلات كشاورزي و آبياري و مانند اينها ) تحمل استثناء را ميكند زيرا هدف اساسي اين مؤسسات اخذ ربح و بهرة پول نيست بلكه بعكس همان كارهاي سودمند و توليدي كه در تغيير قوانين بيع شرط و رهن ، منظور مقنن بوده است بتوسط اينگونه مؤسسات انجام ميگيرد.
بنابراين براي اينكه مواد 34 ـ 34 مكرر قانون ثبت و مقررات نظير آنها در خلاف جهت هدف واضع آن قوانين بكار نرود بايد براي تفسير قانوني اين مواد اقدام سريع كرد و مواد مذكور را در سير كمال آنها رهبري نمود.
مؤسسات بانكي و ماده 34 قانون ثبت
43 ـ ذيل مادة 34 قانون ثبت ميگويد:
« … مؤسسات بانكي از قاعدة اخير مستثني ميباشند و در اينصورت ملك مورد معمله بهر حال بطريق مزايده بايد بفروش برسد.»
غرض از اين استثناء اين است كه بانكها تمام طلب خود را وصول كنند در اينصورت سئوالي كه هست اين است:
اگر در مزايدة دفعة اول (كه از جمع مبلغ اصل واجور و خسارت تأخير وحقوق ديواني و هزينة مزايده و ماليات حراج شروع ميشود) خريدار نداشته باشد چرا بايد براي دفعات بعد نيز مزايده از همان مبلغ شروع شود؟
با وجود اينكه در ذيل مادة 34 قانون ثبت ، تعداد دفعات بعدي هم ذكر نشده است يعني اگر في المثل هزار دفعه هم مزايده از همان مبلغ شروع شود و خريداري نداشته باشد باز هم براي هزارو يكمين دفعه بهمان نهج مزايده شود!!!
بديهي است كه اين نتيجه مخالف نيت مساعدت آميز مقنن مادة 34 با با نكها است.
مادة 113 مكرر الحاق سال 1327 و مادة 101 آئين نامة اجراء اسناد رسمي باين اشكال توجه نموده و تعداد مزايدة مزبور را بدودفعه محصور كرده و براي بار سوم بجاي مزايدة مذكور ، حراج را پيشنهاد ميكند.
ولي بايد دانست كه مواد 101 ـ 113 آئين نامة اجرا ء در حقيقت مخالف اطلاق ذيل مادة 34 قانون ثبت است زيرا در ذيل مادة 34 نه دودفعه مزايده پيش بيني شده است و نه حراج.
همين مادة 101 ـ 113 سبب شده است كه اجراء ثبت در عمل براي بار دوم هم دست به مزايده ميزند و حال اينكه دو مادة بالا از آئين نلمة اجراء مخالف قانون بوده و نبايد اعتبار داشته باشند.
44 ـ چون يكي از اصول مسلم در تفسير قانون اين است كه :
هر تفسير كه مستلزم تالي فاسدي باشد بايد ترك شود و تفسير ذيل مادة 34 قانون ثبت (با غمض عين از مواد 101 ـ 113 آئين نامه اجراء) بنحوي كه در بالا ذكر شده است مستلزم تالي فاسدي است كه در بالا گفته شد يعني تفسير مزبور هم خلاف مراد مقنن است و هم مخالف مصالح بانكها و اقتصاد عمومي ، بنابراين لامحاله بايد گفت:
مقصود از مزايده در ذيل ماده 34 قانون ثبت حراج است و مؤيد اين امر مجموع دوامر ذيل است:
اولاـ حراج هم نوعي از مزايده است و منظور ازز حراج اين است كه جمع حاضر در جلسة حراج با هم رقابت كرده و هر يك قيمتي زيادتر از قيمت پيشنهادي ديگري عرضه كند.
ثانياً ـ اين دو كلمه ( يعني حراج و مزايده ) بجاي هم از روي تسامح بكار ميروند چنانكه در همان مادة 34 در عبارت « ماليات حراج »، كلمة حراج بجاي مزايده بكار رفته است . و بهر حال براي خلاصي از اشكال جز اين راهي وجود ندارد و بهمين سبب مادة 101 ـ 113 آئين نامة اجرا ء كه خسته راه حلي جز اين پيدا كند بمسيري افتاده است كه مادة 34 را نقص نموده است.
بنابراين مقتضي است ضمن اصلاح مادة 34 قانون ثبت بمشكلات ذيل آن از حيث تعيين تكليف نسبت ببانكها نيز اقدام شايسته بعمل آيد.

منبع- نویسنده: دانشنامه حقوق : http://lawwiki.ir

لایک و ارسال این مطلب در فیس بوک
ارسال این مطلب به یک دوست : File engine/modules/imp.send.news/send_news.php not found.
بازدید کننده گرامی ، شما به عضویت سایت در نیامده اید.
پیشنهاد می کنیم در سایت ثبت نام کنید و یا وارد سایت شوید.

دیدگاه شما
نام شما:
ایمیل (منتشر نمی‌شود) (لازم):
پررنگ کج خط دار خط دار در وسط | سمت چپ وسط سمت راست | قرار دادن شکلک قراردادن لینکقرار دادن لینک حفاظت شده انتخاب رنگ | پنهان کردن متن قراردادن نقل قول تبدیل نوشته ها به زبان روسی قراردادن Spoiler
سوال:
دو بعلاوه دو (به عدد)   پاسخ:
اشتراک ایمیل 

شما می توانید با ارسال ایمیل خود ، بصورت رایگان مشترک دانشنامه و انجمن شده و از بروزسانیها مطلع شوید. لازم به ذکر است ایمیل های ثبت شده به هیچ وجه منتشر نخواهد شد و کاربران میتوانند ایمیل خود را بدون دغدغه و ترس از انتشار ایمیلشان اقدام به اشتراک نمایند

بپرسيد،مشاوره حقوقي آنلاين - مرجع پاسخگويي به سوالات حقوقي ،کيفري،نيروهاي مسلح ، حقوق کار-پرسشهاي حقوقي